Fiscalité immobilière: fonctionnement et régimes d’imposition

Fiscalité immobilière: fonctionnement et régimes d’imposition

27 mai 2019 0 Par webimmoAdmin

Il est important de préparer la fiscalité immobilière car les gains perçus d’un investissement locatif sont toujours imposés. Zoom sur le fonctionnement de la fiscalité immobilière.

Se préparer à la fiscalité immobilière

Il est possible d’anticiper l’imposition immobilière par rapport : à sa situation financière, au mode de financement du bien ou à l’utilisation envisagée de ce bien. La fiscalisation sera différente seront les cas. Par conséquent, un investissement immobilier peut être taxé de plusieurs milliers d’euros tous les ans ou ne rien coûter au propriétaire.

Les types de fiscalité immobilière

Les contribuables sont soumis à différents systèmes d’imposition selon qu’ils optent pour la location de logement vide, pour la location de logement meublée ou pour l’investissement en SCI.

Fiscalité de location nue

Avec la mise en location d’une habitation vide, la fiscalité peut être déterminée de deux manières selon que vous gagnez plus ou moins 15 000 euros. Avec plus de 15 000 euros de revenus locatifs par an, vous pouvez prendre le régime réel. C’est-à-dire, vous défaire de différentes charges : intérêts de crédit, frais d’agence, etc.  Seul, le bénéfice de votre investissement locatif sera fiscalisé. En revanche, si vous recevez moins de 15 000 euros de loyer chaque année, vous devrez choisir le régime du micro-foncier. Ce dernier vous permettra de profiter d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers bruts et les 70% vous seront imposés.

A savoir que dans tous les cas, l’impôt à verser comportera un pourcentage représentant votre tranche marginale d’imposition et la CSG-CRDG de 17,2%.

Fiscalité de location meublée

Pour une location de propriété meublée, il existe encore deux choix de régimes de fiscalité : le régime micro-BIC et le régime du réel simplifié en LMNP. Le premier est le plus facile à calculer. Il vous donne droit à un abattement de 50% sur vos gains locatifs et vous payez des impôts sur les autres 50%. Noter que si votre bien est classé Meublé de Tourisme, vous bénéficiez d’un abattement de 71%. Pour le second régime de fiscalité, vous pouvez décompter tous les coûts d’exploitation de votre propriété immobilière (intérêts de prêt, assurance, factures d’électricité, etc.). En plus, vous profitez de l’amortissement du bien, des travaux d’aménagement et des meubles. L’impôt qui vous sera prélevée sera appliqué en fonction des revenus locatifs.

Fiscalité de l’investissement en SCI

Il est d’usage de faire un investissement immobilier par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI). Cette dernière est avant tout un dispositif facilitant la gestion et la cession d’un patrimoine. Mais si elle est bien exploitée, elle peut aider à alléger les charges fiscales. Il y a deux sortes de SCI, votre régime fiscal dépendra du type de SCI que vous choisirez. Avec la SCI à l’IR (impôt sur le revenu), les gains réalisés par le biais de la SCI seront directement ajoutés à vos revenus. Votre imposition sera tributaire de votre TMI auquel s’ajouteront  les contributions CSG-CRDS. Avec la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), les revenus générés par la SCI seront gardés par celle-citant que vous ne toucherez pas ces revenus sous forme de dividendes. Par conséquent, seul l’impôt sur les sociétés vous sera imputé.